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瑞银:全球房地产市场十大问题:是否炒作,我们需要知道|房地产市场新浪金融与经济

    这篇文章来自WEEX贸易计划。对于一些国家的投资者来说,房地产投资与理性投资无关。但是纵观世界成熟的市场,房地产投资远非“投机”那么简单。在《2019年全球房地产展望》中,瑞银分析了影响房地产投资的诸多问题,如投资目标、投资收益和政策风险、经济共享、零售业形式等,指出传统的大城市核心区房地产投资策略并没有改变,而是技术上的变化。生态学和商业生态学将加速消除产业竞争。道琼斯美国住宅物业基金指数在过去五年里上涨了51%,这是房地产基金稳定高回报的典型例子。(道琼斯美国住宅物业基金指数周线图趋势,来源:交易视图,点击图片开始交易容易。)为什么核心区域的房地产仍然是每个人都应该考虑的投资目标?在美国,专业的房地产投资机构根据投资者的风险承受能力将房地产分为核心型、核心附加型、增值型和机会型。顾名思义,资产回报率的波动性越小,证券的利润率就越高。其中,核心地产是指在大城市中心拥有稳定租户的优质房地产。瑞银指出,虽然市场经济正在演进,但核心地产的投资价值并未改变。从资产多元化、周期性收益、低价格波动和契约保障的租金收入来看,这种投资在各种经济环境中都有其应有的地位。持有这些核心房地产或相关资产的策略可以帮助投资者降低投资组合中的波动性和风险。目前,这种经济增长的放缓可能持续数年,而持有资金的机会成本将越来越高。但如果你投资于风险更高的资产,你可能会遇到前所未有的冲击。核心资产投资策略可以为这些极端因素提供套期保值,帮助投资者在困难时期获得稳定的回报。2。如何解释房地产投资回报和国债回报之间的价差?瑞银指出,全球市场有两种截然不同的情况。在欧洲和日本,房地产投资和债券收益率的息差仍高于长期平均水平,与世界其他地区相反。日本的债券收益率短期内没有上升的迹象,因此房地产回报溢价可能成为新的常态。过去几年,美国国债的收益率一直在上升,美国房地产投资的回报率也将上升,这是由于它的滞后效应以及对潜在租金上升的预期。瑞银预计,随着欧洲央行2019年货币政策的变化,欧洲市场的变化将与美国类似。当然,欧洲央行并不排除效仿日本银行长期保持低利率的榜样,但这并非瑞银的核心地位。三。政治风险如何影响房地产投资决策?近几年来,政治风险一直是投资市场上一个挥之不去的话题。瑞银表示,因此,全球资产投资回报和流动性依然强劲,根本原因在于这些“政治风险”并未影响资产回报基础。简而言之,经济周期中相对强劲的增长,加上低利率,支撑了资产价格。但瑞银认为,2019年情况可能会改变。特朗普的全球贸易争端可能对全球经济增长产生负面影响,并对房地产投资产生挤出效应。此外,意大利的民粹主义联合政府吓坏了房地产投资者,意大利长期政府债券的收益率现在甚至高于房地产投资。如果“硬突破”最终成为现实,英国房地产市场也会受到“突破极限”的影响。4。工业地产的牛市结束了吗?工业地产在过去的几年里一直是市场的热点,但是最近的回报率持续下降。目前,前高收益部门仅略高于全球资产平均回报率,这进一步引起人们对这部分投资的关注。然而,瑞银指出,全球租赁趋势仍伴随着需求与投资情绪的上升,尤其是零售商和互联网服务提供商对网络优化的需求。此外,当前对城市物流/物流用地的需求使得居住区和非居住区的区别更加模糊。瑞银认为,从过去15年的经验来看,工业用地回报率与全球物流公司股价的升值之间存在着很强的相关性。但由于受全球贸易争端的影响,近期相关股价走势相对疲软。因此,瑞银将其资产投资建议从“买入”调整为“持有”。亚洲的跨境投资对全球资本流动有何影响?瑞银预计,随着全球加息周期的临近,跨国投资者将对冲成本更加敏感。2018年美元资本总额基本持平,2019年主要货币留在国内的意愿将更强。尽管德国和英国的跨境投资仍将活跃,但欧元区整体市场的稳定前景看好。瑞银表示,人们还对养老基金大量流入日本跨国房地产投资感到担忧。随着本地收益率持续走低,养老金债务持续增长,全球最大的养老基金投资全球房地产的地位在2018年不断上升。瑞银预计,到2019年,日本将有数十亿美元的资本投资全球房地产。6。“另类”投资将成为房地产投资的正常状态吗?过去几年,异常的市场环境使大多数资产的收益率达到一个极低的新低。市场投资者已经适应了这种环境,因此许多资本转向了另类投资。随着利率正常化,这一趋势将逐渐减缓。瑞银认为,这一相对新颖的投资目标仍将是2019年不可忽视的投资趋势,毕竟,这种较高的收益率预期能够满足特定投资者的需要。但同时,随着科技和人口趋势的变化,我们需要关注房地产自身功能的结构性变化。例如,投资机制的成熟反映在数据中心和老年人住宅中。像学生公寓这样的投资不再被认为是“另类”市场,而是可以被归类为机构投资。瑞银还指出,许多可选择的房地产投资选择要求投资者承担更长的投资周期和更大的操作风险。投资者本应得到更高的风险溢价,但随着收益率的下降,这种逻辑似乎难以反映在价格上。7。“共享经济”能否在2019年继续保持强劲?与共享经济相关的房地产项目一度被视为“替代品”,但随着过去五年的发展,它们已成为主要的需求来源之一。瑞银认为,这一趋势将在2019年继续。在商业地产领域,对成本效益和灵活性的需求支持了联合办公模式的发展。WeWork在2018年成为曼哈顿最大的私人办公租户,在欧洲主要城市的市场份额达到10%,这一趋势仍在上升。同时,“再城市化”的趋势也使得出于负担能力考虑的租赁模式兴起,并为相关行业带来了坚实的用户基础。此外,诸如共享仓库之类的创新想法正在出现。但是随着资产更加集中,信息的透明度也是对投资者的一个考验。8。这是零售业的末日吗?瑞银指出,毫无疑问,零售业正在经历结构性变化。消费者偏好在不断变化,技术进步和全球化正在驱使人们趋向于在不同地方消费。这本身并不是一个新趋势,但许多零售商和投资者就是无法适应。当然,这并不意味着所有的租户都是“死板”的。瑞银不相信明年将是零售业形式结束的一年,也不会在这个时期完成完全的转变。具体而言,一些低端零售企业可能成为办公室、住宅或其他场所。在一些地区,把不受欢迎的购物中心变成实验室并不新鲜。因此,对于零售业而言,2019年不是终点,但创新和转型是必需的变化。9。以ESG为代表的先进投资理念会因为市场疲软而削弱吗?瑞银指出,过去几年,当投资回报良好时,ESG(环境、社会和治理)推动的投资一直表现良好,而战略本身也在不断改进。从最初的污染控制和节能减排上升到对租户本身的调查。虽然市场环境的恶化本身会减缓投资者寻找高收益项目的步伐,但ESG策略本身是收益保证的底线。这也意味着市场将被分割,优先考虑ESG战略的资本将远远落在后面。10。科学技术对房地产的价值会有多大的影响?毫无疑问,2019年的技术进步仍将对房地产市场产生重大影响。随着消费者生活方式、服装和交通运输方式的变化,相关行业也需要不断变化以适应这种趋势。瑞银认为,这种影响意味着更多的资本支出将用于转型项目。例如,随着远程办公的兴起,城市对短租办公室空间的需求急剧上升。未能提供承租人想要的服务意味着承租人将很快地“用脚投票”。总之,随着科学技术的发展,资本支出的要求也会相应提高,但投资者也会追求更高的回报。免责声明:由媒体合成的内容来自媒体,版权属于原作者。请联系原作者并获得复制许可。本文的观点仅代表作者本人,而非新浪的立场。如果内容涉及投资建议,仅供参考,不作为投资的依据。投资是有风险的,所以我们进入市场时需要谨慎。责任编辑:余剑SF069